44款地产信托最高收益14%5年冻结没商量

2011年6月，银监会要求信托公司“今后凡涉及到房地产的相关业务都逐笔报批”，要对房地产公司的审核要提高门槛。用益信托分析师岳婷表示，7月的数据尚在统计中，就目前来看，房地产信托发行规模会有非常大幅度的下降。

以下房地产信托潮起潮落的发行规模轨迹，反映的是市场对房地产信托的热情与监管层的风险意识的相互博弈。一方面，信托已成为房地产公司融资的重要渠道，房地产信托的高收益对投资者的诱惑也十分明显，市场对房地产信托的热情非常高涨；另一方面，市场的热情推动房地产信托井喷式增长，引起了监管层的恐慌，监管层意识到其背后的风险，发布风险控制通知或指导意见。

地产发行规模在2010年至今，走完了一个完整的过山车。月度规模从100亿以下增至今年6月390亿左右。但在此其间，也曾回调过。用益信托分析师岳婷透露，下调主要动因是监管层的风险监管。7月的数据将于8月10日公布，他认为就目前来看，会有非常大幅度的下降。

监管层与市场热情的博弈

用益信托研究报告显示，今年以来组合类房地产信托产品占比从2010年的25%下降到2011年的12%，如此大幅的下降主要是因为融资项目的增多导致信托公司无暇顾及房地产信托的创新设计，但这样的结果势必加大整个行业的风险。

从融资渠道来看，银行信贷与股市融资渠道收紧，房地产开发商只剩下信托这华山一条路，供求关系导致信托融资成本水涨船高，风险也在扩大。据了解，目前房地产融资成本已普遍在20%以上。

在挑选房地产信托产品，不仅要关注产品的运行时间，还更要了解产品投资标地的特性。从项目源头来看，房地产信托的风险主要有三种，资金被挪用、项目无法完工和房产卖不出去。一般而言，项目无法完工和房产卖不出去还有抵押物在，风险还是可控的，只是时间问题，如上文所提到的“洞庭湖国际公馆项目特定资产收益权集合资金信托计划”不仅有土地抵押，还有地产公司的股权质押和其他公司的连带责任担保。但是，一旦出现行业性的市场问题，则信托的这些风险设计也只能束手无策。所以，房地产信托最大的风险还是在其项目源头和市场行情。

短期风险可控，长期不置可否。而据理财周报零售银行实验室统计，在售的44款房地产信托产品中两年期(含)以上的有30款，三年期(含)以上的8款，最长期限长达5年。而对于5年期的产品，资金的流动性大幅降低。同时政府对房地产的调控，又有不可预期性。

“短期来看，房地产信托风险是可控的。在监管政策限制下，能通过信托融资的房地产公司都具有二级资质以上，资质较好，风险承受能力较高。如果风险扩大，对中小房地产公司将会有致命打击。”用益信托分析师岳婷向理财周报记者表示。

收益有多高，风险就有多大。信托公司需要警惕，投资者也应该谨慎。

5年期产品流动性降低

用益信托分析师岳婷向理财周报记者表示，“房地产信托产品历史年化收益较高，其主要还是通胀因素导致加息不断，另外非房地产类信托产品的预期年收益率也在增长，相对而言房地产信托增长的幅度已算较小的，但是目前，房地产信托收益已在较高水平，再提升的空间不大。”

据用益信托工作室统计，2011年1-4月房地产信托的平均年收益率高达 9.6%，相对2010年全年房地产信托 8.92%的平均年收益率来说，增长了 7.62%。5、6月收益也持续走高，据理财周报零售银行实验室统计，目前在售的44款房地产信托产品中平均历史年化收益高达10.7%。

历史年化收益率高于13%的还有四川信托发行的“洞庭湖国际公馆项目特定资产收益权集合资金信托计划”、五矿信托发行的“协信城市发展基金集合资金信托计划”、金谷信托发行的“金谷-太阳城股权投资集合资金信托计划”。

历史年化收益率最高的是“五矿信托-卓达颐园特定资产收益权投资集合资金信托计划”，该产品是由五矿国际信托有限公司发行的权益类信托产品，期限为2年，规模达3亿元用于受让天津卓达华夏颐园投资有限公司(以下简称颐园公司)名下“华夏·颐园”项目的收益权。“华夏·颐园”项目销售面积22.11万平方米，预计可实现销售收入13.87亿元，项目净现金流2.73亿元。100万-300万，历史年化收益率为10%，300万-600万为13%，600万以上历史年化收益率高达14%。

据理财周报零售银行实验室统计，目前在售的房地产信托产品共44款，其中历史年化收益率高于10%的有23款，低于9%的仅有2款，最低也有8.5%，最高达14%。

14%的高收益到顶

这里有很多假设，但这绝不是耸人听闻。面对高收益与高风险并行的房地产信托产品，你意下如何？

另一方面，在高通胀的大环境下，房地产信托产品的收益一路走高。据理财周报零售银行实验室统计，目前在售的房地产信托产品中历史年化收益率最高已达14%。高收益的背后隐藏的就是高风险。此外，房地产政策也不断收紧，市场成交量与房价上涨空间被压制，房地产的源头已有收紧的趋势，一旦资金回笼出现问题，房地产资金链断裂，房地产信托的风险将显现。

一方面，在银行信贷和股市融资双双收紧之后，信托已经成为房地产开发商融资的重要渠道，这也是3月后房地产信托井喷的重要原因。

房地产信托是一把双刃剑。

在售房地产信托产品历史年化收益率高于10%的有23款，两年期以上的30款，最长期限长达5年

理财周报零售银行实验室研究员钟辉/文

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