商铺投资回报率是馅饼还是陷阱?

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目前商业地产主要包括写字楼、大型商场商铺、临街商铺等，有些进入商业地产的投资客，并不需要买商铺做生意，对这行也并不了解，买了多套商铺，结果所选位置不好，价格也偏高，没有租客，整年下来投资回报率为零；或者开发商不负责任，只管销售商铺，不管后续发展，结果被“套死”了。

据了解，像冯女士这样手中有一套社区商铺或者综合体商铺的投资客不少，他们购买商铺时就有明确的目标，就是以租养贷。但近两年来，苏州商品房价格飙升了，商铺租金却没有那么大幅度上涨。普通商铺投资者难以实现“以租养贷”的梦想。当然，也有不少投资者称，他们更看重的是长期回报。只要项目规划好，交通方便，租个好价钱肯定不成问题，今后还可以将铺子收回自主经营。

投资者汪先生介绍，2008年他高价入手了一个18平方米的商铺，单价26000元，首付月23万元买下后，月供2500元。但交付后商铺月租金才1600元左右，尽管开发商当时宣传年回报率会有8%，但汪先生感觉很难达到这个水平。而在高新区某综合性商业项目购得商铺的冯女士称，当初每平米2.8万元购得一间商铺，开发商承诺年回报率为7%,但因招商不理想，开发商去年又将回报率降低为4%。

在相城一商铺楼盘现场看铺的汪先生说，他以前投资过住宅，但感觉住宅靠出租回报很难，只能求变。而目前很多商铺前几年都保证有7%-8%的回报率，这样看来，投资一个小商铺比住宅要省心得多。如今，不少投资者其实都有类似念头。他们认为，目前苏州市商铺宣传的年回报率在7%-8%,相比住宅平均3%的回报率来说更有吸引力，而且市场上商铺的选择余地也越来越大。

回报率真有那么诱人吗？

除了回报率问题，其他方面也存在一些潜在风险。如买铺返租，大部分都是以8%做基准来算的高额返租的方式，某市一处商业项目，在业主们收到3个月的“返租回报”后，该项目因资金链断裂而成烂尾楼，返租租约成一纸空文。专家提醒，高额返租具有巨大的市场风险，按照一般投资规律，商铺的投资回报应比目前银行的信贷利率高，这是一个参照系数，但回报越高风险越大。

其实，开发商在进行“售后返租”的时候，往往会提升其产品的价格，正所谓“羊毛出在羊身上”。比如，一个本来市场价只值2万元/平米的商铺，开发商将售价提高到4万元/平米，并承诺10年包租，年收益8%。假设10年内商铺本身既不升值也不贬值，也不计算投资者的利息损失和各种税费，10年后，投资者虽然承租收益为80%（每年8%×10年），共收到租金3.2万元/平米。但投资者如果此时将商铺售出，只能卖到2万元/平米，实际房产收益为50%，卖出后亏了一半，因此投资在每平米商铺上的实际年收益率也只有：（3.2万元-2万元）/4万元/10年=3%，远不及开发商称的8%的年收益率。（即使考虑到商铺本身的升值，但是结合投资者利息税费，以及当年房产商标高价格等综合因素，最终的年收益率也没有开发商号称的8%那么高。）

目前市场上的商铺投资产品可选择面较广，鱼目混珠的情况比较严重，尤其是售后包租的一些产品层出不穷，在国内多个城市，这种售后返租模式曾被广泛运用在商业地产的营销上，这类均有不同商业楼盘打出每年8%或12%的高回报率吸引投资者。部分采用“售后返租”营销模式的通常将大的物业分割成小块，单价较低，回报也比较诱人，因此受部分中小投资者的青睐。不用费心费神就能坐收回报，这是售后返租模式最能吸引投资者的地方，而在对返租的认识上，投资者和开发商也达成默契：认为由开发商统一返租然后整体招商，更能快捷地起到隆市作用，从而提升商铺价值。随着返租进入高峰，“售后返租”模式的风险也逐渐凸显出来。

“售后返租”就能坐等收钱吗？

有点闲钱用来投资商铺是一个时髦又赚钱的好方式，俗话说"一铺养三代"，可是很多投资者也尝到了投资失败的苦头，商铺变成了“伤铺”。比如，如今不少人投资商用房产还是依靠银行贷款来完成，且大多是通过出租收取租金来还贷，而一旦遇到市场变化或其他各种情况，导致租约提前终止，投资者就必须承受房产空置所带来的还贷压力。其实，投资商铺的高额利润也伴随着高风险，玩转商铺并不那么容易，这可绝对是一门技术活。只有冷静思考、理性分析，才能真正实现资金增值的目标。

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