投资商铺绝不盲目跟风 投资高手出镜：陈先生，深圳人，从1996开始专职投资房产，全部做长线，前期以住宅为主，辅有商铺，从今年开始计划加大商铺的投资力度，目前，他手头上的项目住宅不过10家，商铺不过5家。陈先生说，投资商铺，关键是要选择别人没有看好、没有发现它潜在价值的进行投资，千万不能跟风。 购房入户旨在长线放租 1996年，陈先生的第一笔投资，选择的是位于龙岗中心城的碧湖花园，“那时龙岗区刚刚成立不久，碧湖花园是当地第一个楼盘，政府提供了很多优惠。”陈先生说，最大的优惠就是购房入户，也就是说，业主在办房产证的同时会领到一张户口指标纸，而且这个指标可以随意转移。“这恐怕是当时最贵的一张纸了。”陈先生调侃地说，“当时很多售楼处的工作人员就做这样的生意，花4000元从业主手上买进，一转手就可以卖到5000-6000元，听说2004年的时候还有卖到10000元的。” 碧湖花园一期这套70平方米的两房，买来时均价为2800元/平方米，1997年小区入伙之后陈先生就一直放租。“最开始的时候行情很差，每个月只能租800元，但是考虑到卖也没有升值的可能，所以就一直出租着。”不过他也说，好在租客比较稳定，一租就是五年，租金慢慢也在逐渐上涨，“现在基本上可以租到1600元/月了。” 选准固定市场租金翻一倍 2002年，陈先生在横岗的锦冠华城买了一个临街的铺位，50平方米，50万，“当时也看过一些比这个更好的铺位，但是价格太高，像关内有些要十来万一个平方米，根本负担不起。”陈先生说，他投资就是喜欢选择一些别人没有看上但自己觉得有升值潜力的地方，比如锦冠华城的这个铺位，“当时小区周边就像个建筑工地，居住的人也不多，很多人都没有看重这里。但是，我考虑到，横岗的五金还有家具业都非常发达，有很多国际上沙发皮料的原材料供货商都在这里，不愁租不出去。” 果然如陈先生所料，商铺很快顺利租给了一家供货商，他最初预计，前期价值要略为低一点，他的心理价位是，“均价1万元的铺位每平方米最低租到50元，如果能够租到60元利润就高了。”结果，没过一两个月，随着皮料商铺街的逐步成型，铺位的租金一下子就涨到了100-120元/平方米。 前期租金低看好长远规划 由于长期生活在横岗，对这一片区环境的熟悉也使得陈先生对市场信息的反应非常迅速。2006年4月，得知刚刚入市的腾昌花园有商铺出售，陈先生决定买下一间60平方米的商铺，他仔细盘算了一下：其一，周边是工业区，有工厂就有消费，即便消费不太高，但至少可以薄利多销；其二，根据政府的规划，这一片区将来还会有住宅、学校等等配套设施，所以从长远来看前景应该比较广阔。出于这两个方面的考虑，陈先生花了9000多元/平方米的均价买下了这间商铺，每个月的月供为4000元。 和此前一样，商铺一到手就被租出去了，月租金为3500元，“虽然与月供之间存在有500元的差距，但是这还只是刚刚开始，前期肯定要低一些，以后这里肯定会往上涨。”陈先生很自信地说。 投资心得 市场紧张投资环境不如前 和以前相比，现在的投资环境有了明显变化。以前投资的人不多，很多人存钱做生意，炒股票，炒外汇，投资房产完全靠胆量。现在不行了，政策卡得太死，市场非常紧张。我现在正在做的，就是把手头的住宅慢慢周转，有合适的机会就卖掉，改为投资商铺。一般来说，商铺不需要装修，而且铺位相比住宅要好出租，第一个月就租出去了。国家的国民经济发展速度很快，一般铺位到期之后下一个的租金一定比原先的高。 现投资商铺保值能力强 现在进行住宅投资已经不合适，无论关内关外、新盘旧盘都是如此，一些旧的楼盘太过时了，建筑、小区各方面比较差，楼梯很旧，还没有电梯，这类楼盘的购买者都是一些中下阶层，这一阶层的购买者更喜欢斤斤计较，所以中间的利润不会太高。目前形势下做长线也没有什么意义，管理费用太大，比如我有100万投入，可以买一个铺位，也可以买5套住宅，如果买5套住宅，算下来管理费要占到10%-20%。所以说，只有铺位才能够储存比较多的资金，保持升值。 关内商铺太贵风险大 投资关内的铺位太悬了，风险太高。包括东门、火车站附近以及现在的地铁商铺，我都关注过，但都不看好。凡是很多人追着要的，我不会买，比如东门的铺位，一开始价格就有虚高的成分在里面，经过这么些年的历练已经开始回归。我属于冷静的投资者，我不会跟风，房地产里最精明的永远是地产商，他们是火，我不会做飞蛾扑火的事。从目前的情形来看，关内除非有因为个人原因急着把商铺抛出来，远远低于市场价销售的，我才会接受。 投资收益清单 2002年，陈先生在横岗的锦冠华城买了一个临街的铺位，50平方米，50万，月租金约110元/平方米。如果按一次性付款，不考虑每月的物业管理费以及当初购房时的契税和印花税计算，他的年投资回报率约为：110×50×12/500000=13.2%。
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