查明房屋的产权状况，了解房屋到底是单独所有还是共同共有。
所购房屋一旦是共有房产，一定要求其他共有人签署书面文件，明确表达同意出售房屋的意思。
在购房合同中约定较高额度的违约金，增加售房人违约成本的同时，对售房人也是一种震慑。
对于置业者来说，为了保证房屋交易的安全，必须要做到三点：
比较而言，王磊还算是幸运的。在其他一些案件中，有的购房人根本没有证据证明售房人夫妻一方知晓卖房行为，或者真的就存在夫妻一方背着另一方把房子给出售了。
像王磊遇到的这种情况，并不新鲜。由于北京的房价浮动较大，一些卖房人见利忘义，为了达到毁约的目的，往往以签合同未经过其他共有人同意，或其他共有人占据房屋不腾退，这就出现了置业者付了房款而不能入住、不能过户的怪现象。
投资理财，我的房无法过户对于顺利入住、顺利取得房产证的置业者来说，他们是幸运的。因为他们不知道，还有这么一批像王磊一样的置业者，交完不菲的中介费、签完房屋买卖合同、支付完首付款后，却不能入住、不能过户。
律师论道
最终，法院认定在整个房屋交易过程中，李丽是知情的、同意的。张强的行为不属于未经共有人同意而处分共有财产的行为，王磊与张强签订的房屋买卖合同合法有效，张强及妻子应当按照合同约定履行义务，配合王磊办理过户手续，并腾空、交付房屋。
在法院受理案件后向法院提出了申请，要求中介公司作为第三人参加了诉讼，以便查清案件事实。案件审理中，中介公司表示，张强在签订房屋买卖合同前，签署了共有房屋出售承诺书，并与张强的妻子李丽进行了电话沟通，确认张强与李丽均同意出售房屋后，才开始签订房屋买卖合同的。
案件结果
我的房无法过户关于第二个焦点。王磊在购房的时候，中介明确询问张强是否经过妻子的同意，而张强明确答复已经告诉妻子，并在中介出具的承诺书上代妻子进行了签字确认。
关于第一个焦点。由于张强和李丽是夫妻关系，而这处房子是他们在婚内购置。根据婚姻法的规定，王磊买的这处房子，确实是张强和李丽的夫妻共有财产。而法律也规定了处分共有财产，必须经过共有的同意。
房产共有，是指由两个或两个以上的公民、法人共同拥有该房产的权利和应承担的义务。《中华人民共和国物权法》第九十三条规定：“不动产或者动产可以由两个以上单位、个人共有。共有包括按份共有和共同共有。”
本案有两个焦点。第一个焦点，夫妻一方处分共有房屋，房屋买卖合同是否有效？第二个焦点，张强的妻子李丽对张强出售房子是否知情？
焦点
投资理财，我的房无法过户李丽更加强硬，说道：“谁说是你的房子，我咨询律师了，没经过我的同意，你们的交易是违法的，是无效的。无论如何我都不会搬走的，不行咱们就去法院评理。”
王磊非常生气的说：“现在这个房子已经是我们的，和你们都没关系了，你没权利住着我的房子，我要求你立即搬出去。”
原来，在租户搬走之后，李丽立即住进了这个房子。王磊一家来到房子处，确实见到了张强的妻子李丽。李丽非常不客气，说：“这房子是我们夫妻共有的，张强卖房子的时候可没通知我，我不同意卖这个房子，你们签订的房屋买卖合同是无效的。”
这可如何是好？张强一再强调，自己也在做媳妇的工作，但当时卖房子的时候确实没告诉妻子，现在自己也很为难。
2013年3月，房子租期到期，王磊一家子兴高采烈的准备收房入住。在和房主张强的电话中，王磊心里开始焦虑。原来，张强告诉了王磊一个不好的消息，说妻子不同意卖房，在得知房子被卖以后，已经带着孩子住进了房子里。
我的房无法过户卖房人称房屋买卖合同无效
唯一不足的是，这处房子一直有一家租户在住，租期到2013年3月才结束，王磊同意租户租期到期再搬走。也正是在这五个月的时间里，王磊的在京购房梦几近破灭。
王磊开始网上查资料了解如何购房，到各个中介询问房屋信息，到房屋实地进行看房。最终，在2012年10月的时候，王磊通过北京一家中介公司看上了四惠的一处房产。这套房子是个110平米的三居室，父母一个屋，和妻子一个屋，儿子一个屋，正好够用。在支付几万元的中介费后，王磊与业主张强达成了一致意见并签署了存量房买卖合同，并约定等到租户搬走就立即办理过户手续。
王磊是70后，在北京一直从事IT行业。在北京能购买一套住房，是他自己和整个家庭的梦想。为了这个购房梦，王磊与妻子努力挣钱、紧衣缩食。由于前些年的犹豫，王磊没能像大多数70后那样，在北京购置了一套或多套房产。眼见着北京房价见涨不见跌，已有妻儿的他决定购置房产，以便一家子能在北京安居乐业。
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投资理财，我的房无法过户案例回放
本期主讲人：焦景收律师
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