什么是房产众筹？先出一道选择题，如果你有50万闲钱，请选择以下一项进行投资：A. 股市(牛市)B. P2P网贷(国资系、银行系，历史年化收益10%左右)C. 股权众筹(领投人曾弹无虚发)D. 北上深房产(近地铁、学校、商业中心)是不是有一些人跟我一样对“D选项”很动心呢，但50万北上深好地段也就只能买个厕所了，灵机一动，如果再拉上19个都有50万闲钱的人跟我一起买一套地段好、不愁租，先租两年等房子升值了再卖掉大家一起分收益，多么“完美”的计划，可这19个人不好找，周围亲戚朋友思想传统，众口难调，到底房产证上写谁名字，买完后到底何时卖，各怀鬼胎，实难统一，看来这条路行不通。于是乎，再灵机一动，最近互联网+金融不是火嘛，又有P2P网贷平台，又有股权众筹平台，房地产正好也火热，年前年后涨70万啊，那就做互联网+金融+房地产，通过互联网找几十个投资人分分钟的事，平台就负责找好的房产项目，再帮我们统一代持产权份额，咱们跟平台签协议，然后平台找个第三方律师事务所监督让咱们踏实，中途平台跟某某物业管理公司合作出租咱也不费神了，反正有我们的租金回报，最后平台再找个溢价不错的时间点卖掉房产，这个买卖决策权交给“很懂行情”的平台，咱们再拿溢价收益，赚了这么多，给平台点辛苦费吧，于是，房产众筹业务就出现了。据盈灿咨询统计，截至2016年4月中旬，共有30家众筹平台涉及房产众筹项目，其中18家为纯房产众筹平台，也就是无其他业务，房产众筹项目历史累计筹资金额达10亿。为何叫停？以深圳为例，据国家统计局统计，深圳2016年3月二手住宅价格环比增长4.7%，同比增长60.5%。我家隔壁的老王在深圳打工，一年前终于辛辛苦苦攒了50万，打算再努力打拼一年就够付一套两居室首付，然后结婚，走向巅峰。昨天突然在隔壁又见到他了，听说分手了。是啊，一线城市房价长得如此夸张，动不动就500万一套，500万在我高中学毕业前可一直是跟香车美女，环游世界，人生巅峰挂等号啊。本来打算买房的老百姓，现在每天早上一醒，惊呼，“两万没了!”房产这个直接几乎跟所有人都挂钩的敏感词，在去年狂涨的浪潮下，变得更加敏感，“XX区一个月均价涨了10%”，“年前年后涨70万”，“再不买永远买不起”还有…“90后众筹炒房”…，个个都是曝点，深受媒体喜爱，意向购房的老百姓恨得是咬牙切齿，一边骂着，一边尽可能的赶紧凑钱买，越买越涨…终于，政府决定一定要好好解决下，N个政策出台后，焦点投向了萌芽期的房产众筹。关于叫停政策3月25日，深圳市人民政府办公厅发布了《关于完善住房保障体系促进房地产市场平稳健康发展的意见》(以下简称《意见》)，规定了“结合前期全市首付贷风险排查情况，继续开展全市金融风险排查和专项整治，严禁互联网金融企业、小额贷款公司等金融机构从事首付贷、众筹购房、过桥贷等金融杠杆配资业务。行业协会应充分发挥自律功能，引导互联网金融企业、小额贷款公司等规范经营。商业银行应加强对购房首付款的来源核查。”从标题看，“完善住房保障体系”，重点是否应该在“住房”上；从内容上看，严禁“众筹购房”，是不是应该理解成严禁众筹购“住房”。但是，房产众筹里的房产业务不止是住房，还有商业经营用房等非住宅房，再看后面一句，“行业协会应充分发挥自律功能，引导互联网金融企业、小额贷款公司等规范经营。”为响应深圳人民政府办公厅，深圳市互联网金融协会率先站了出来。4月12日下发了《深圳市互联网金融协会关于停止开展房地产众筹业务的通知》(以下简称《通知》)，要求“全市各互联网金融企业全面停止开展房地产众筹业务，并进行自查自纠和业务清理工作。”并且，“此次通知所涉及的房地产众筹业务，是指所有与房地产相关的众筹业务，物业形态包括但不限于商品房、商铺、厂房、公寓，众筹形式包括但不限于众筹购房、众筹租房。”政府办公厅要求行业协会引导互联网金融企业规范经营，于是，行业协会选择咔咔一刀切。深圳房产众筹叫停后平台生存现状据盈灿咨询统计，截止到4月14日，注册地在深圳地区涉及房产众筹项目平台为8家，其中4家除房产众筹业务外无其他业务，有一家仅为房产众筹测试项目，并无实际项目，总计63个房产众筹项目，主要分布在广东省深圳、广州和佛山，成功筹资金额达1.29亿元(不含部分产权份额转让所产生的额外成交量)。这次叫停，影响最大的应该是爱房筹、众联、拼房网、投筹网和商投所五家，几乎全部业务均来自房地产项目(投筹网其他业务成交额仅48万)，特别是众联和拼房网，房产项目类型全部是政府最为敏感的住房类，直接挂钩深圳市人民政府办公厅发布的《意见》。 表1 深圳各房产众筹平台资料介绍 另外，《通知》除了规定“注册地在深圳的企业，必须立即停止”外，还规定了“注册在外地但有房地产众筹项目在深圳的，也必须停止在深圳的房地产众筹项目”。据盈灿咨询统计，房宝宝、房天下理财、焦点众筹宝、无忧我房和平安好房五家平台均在广东省有房产众筹项目，其中房天下理财有3个房产众筹项目在深圳。在《通知》下发后的几天内，协会相继与平台沟通后，已经有四家平台针对此通知发布了公告，基本均为新项目暂停上线。另外，对于原有运营的项目，爱房筹及点筹金融选择是继续正常运营并尽快实现退出(点筹金融DC二房东板块已无法打开)，而商投所和投筹网原有运营的项目选择是停止募集并将已筹集资金归还予投资人。其他四家则暂无动作。爱房筹暂停新项目的上线，已上线预约但仍未开始众筹的项目安排下线，原有已完成项目并正在运营的项目以维护投资人的利益为原则尽快实现退出。 商投所暂停新项目上线，正在众筹项目作下线退款处理；已众筹成功项目不受影响。 投筹网暂停新项目的上线安排，正在筹集的项目将停止募集并将已筹集资金全部归还予投资人，已满筹项目将保证投资者的收益不受损失，在调整过程中将不会向投资人收取任何费用。 点筹金融暂停发布新项目标的，原存量项目不受任何影响正常运营。 房产众筹三大模式绝大多数人理解的房产众筹就是一起买房，再卖，获得溢价收益。其实不然，笔者在这里整理了三大最主流的房产众筹模式，供读者更深入的了解这个行业。投资理财模式：用房价上涨概念吸引投资者并募集资金投资房地产项目，项目增值则投资者获利。平台拿到的房产多为竞拍得来的不良资产处置房，但不代表房产是不良的，一般为房产估值的7-8折。房产项目涵盖住宅类及非住宅类，这是最为主流的房产众筹模式。营销推广模式：将众筹的概念应用在营销活动中，玩法众多。如推出了一套100平方米房源，在网上以50万元的底价起拍，溢价部分则分配给众筹投资人，地产公司以固定收益、抽奖送房、折价房拍卖等为众筹标的，以获得最大程度的推广，参与者获得投资返还，购房优惠等；还有团购买房优惠即意向买房的投资人投资金额可抵买房的金额，预约看房。此类房产项目一般仅为住宅类。合作建房模式：先寻找购房群体，后根据客户的购房需求拿地，使得众筹者有机会参与项目的设计和开发环节，拿地就发售众筹，中间可以省去部分开发商、融资、销售、库存成本。此类房产项目一般仅为住宅类。对于叫停事件支持及反对的声音支持声音房地产众筹业务，可能存在一些非法集资，或会引起金融风险，为此政府将打击金融诈骗现象，稳定楼市。国家出台了去杠杆措施后，投机者就不能用杠杆撬动楼市，为此楼市购买的需求会下降，有助于平抑深圳房价的上涨趋势。此外，抑制了购房需求后，也可缓解当前深圳供不应求的局面。因此，当房地产市场规范运作后，通过规范金融杠杆，使得投机的泡沫挤出去，可以更好地满足刚性需求和改善型需求，使楼市回归到住房自住的本质上。反对声音依法合规的“房地产众筹”与投机性的“众筹炒房”是有本质区别的，房地产众筹并不仅仅局限于资金的众筹，而是对市场需求和资源的合理配置，对于提升用户有效需求，助力供给侧改革等具有实践意义。在当前“资产荒”背景下，房产众筹业务以优化传统优质资产管理和处置业务通道为初衷，努力帮助资金端和资产端实现精准有效的资源对接，为优质资产持有方提供完善的资金及销售解决方案，同时为参与交易的众多投资人带来稳健的收益回报。总结“一刀切”的《通知》如果后期被政府接纳并出台相关“咔咔政策”，势必会对本来规模就没多大的房地产众筹行业造成灾难性打击，对不少全部业务均来自房地产项目的众筹平台更是灭顶之灾，很难转型，是否会从深圳的第一刀蔓延到全国呢？就房地产众筹这个概念本身没有问题，在美国已经玩转了好些年，只是目前国内一二线城市存在的“众筹炒楼”，短期投机套利，但并不能说房产众筹这种创新模式目前会对整个地产行业带来较大影响，到底是应该适度监管鼓励金融创新，还是为了规避杠杆风险保障投资人权益而一刀切？据深圳市规划和国土资源委员会数据统计，深圳2015年全年新房成交量6.65万套，而深圳地区房产众筹项目历史累计20个(包含非住宅项目)，占比0.03%。笔者正好看到了一篇文章，标题深深的吸引了我——“叫停房产众筹 深圳楼市加速降温”。
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