中产家庭如何变相减息

加息使房贷固定利率再次吃香。北京银行房贷部负责人告诉理财周报记者，如果预期利率在未来持续上涨，可以考虑固定利率还款。

比如，张先生3年前按揭贷款买房，目前尚余本金60万元，剩余期限17年，按当前利率计算每月还款4800元左右。如今，张先生的家庭月收入已较3年前增加了4000元，每月收入有3000元结余可用来归还房贷，而该银行规定每次提前还款最低金额为5万元，则张先生需17个月（存款利息收入不计）后才能攒够一次提前还款的最低金额，此期间内必须支付较高贷款利息。

针对这种情况，北京银行适时新推出一款固定分期还款法，借款人可以根据家庭收入的变化情况，分阶段调整月供，增加月供则减少利息支出，降低月供则减轻还款压力。其他银行也提供了相关产品可供客户选择。

比如上例张先生将月供调整为7800元（月供增加3000元），执行17个月，在此期间，未调整月供的利息支出总和为52113元，调整月供后利息支出总和为49916元，可以节省利息支出2197元。如果整个贷款期间月供均调整为7800元，则未调整月供的利息支出总和为377161元，调整月供后利息支出总和为169486元，共节省利息支出207675元，贷款也将于2015年全部还清。

一般情况下，大多数年轻人在贷款初期都希望月供较低以减轻还款压力，随着家庭月收入的增长再有计划地增加月供，这样的家庭可以选择这种固定分期还款法。

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固定利率再次“吃香”

据央行公布的数据，截至2007年5月末，全国全部金融机构个人住房贷款余额超过2.2万亿元，较年初新增约2125亿元。而以个人住房信贷为代表的负债管理类理财需求，正以每年增量千亿元级，存量万亿元级在等待开发。

兴业银行（601166.SH）客户业务处余屹举例说，假设客户申请了一笔金额100万元个人住房按揭贷款，期限10年，贷款年利率6.12%，采用等额本息还款方式，那么按照“房贷利率宝”“最高购买金额为客户按揭贷款金额的5倍且不超过500万元”的规定，客户最多可以用15万元购买名义理财金额为500万元的“房贷利率宝”产品（名义理财金额500万元×履约保证金3%＝15万元），并按照500万元的名义理财金额获取“房贷利率宝”的理财收益，预期最高可以减少按揭贷款利息支出的金额约为29.8万元。

该产品只需缴纳名义理财资金3%的履约保证金，就可以按照“房贷利率宝”的名义理财资金金额收取相应理财收益，并通过理财收益减少客户在个人住房贷款利息上的支出。如果“房贷利率宝”每月都达到历史收益，那么客户每月支付房贷利息就不用愁了，因为历史收益超过了房贷利息。

理财周报了解到，房贷负债家庭的理财，可考虑兴业银行（601166.SH）最近推出了国内首款负债管理类理财产品——“房贷利率宝”。

针对房贷负债客户的银行理财产品目前空白较大，无法实现从理财的角度帮助负债客户降低负债成本。而恰恰是这部分负债家庭占到了中产家庭的大部分。

多家银行针对房贷客户确实出台了包括灵活还款、延长期限等应对措施，但针对房贷客户这部分负债客户，由于客户缺少理财的资金，因此在负债类的银行理财产品上一片空白，无法实现从理财的角度帮助负债客户降低负债成本的产品的要求。而恰恰是这部分负债家庭占到了中产家庭的大部分。

自2004年10月国内商业银行首次开办人民币零售理财业务以来，理财已经是中产家庭必不可少的生活方式。但是，随着宏观经济进入加息周期，客户的负债压力，特别是房贷压力也因此增加。就因为背负着债务，这部分家庭不但不希望自己的生活水准降低，更希望能将自己的资产升值，减轻负债压力。

虽然是增加贷款利率的同时，提高了存款利率，也降低了利息税，但对于背负几十万银行房贷的家庭来说，还是增加贷款利率影响最大，毕竟相当一部分钱在还贷款。

房贷负债理财节省利息支出

如还款账户中有100万元存款，除当日获得活期存款利息20元（利率0.72%）外，还可获得“存抵贷”理财收益95.87元（贷款利率5.814%），年收益率约为4.17%，甚至高于定期存款利率。

就是指客户还款账户上的活期存款，首先可以按照全额计算活期存款利息，超过5万元的部分还可以按照一定的比例抵扣贷款本金，抵扣贷款节省的贷款利息，将以理财收益的形式返给客户。

深发展（000001.SZ）北京分行个人银行总经理杨冰告诉理财周报记者，对大多数房贷消费者而言，一般身边都有一些多余的资金，但往往担心不时急用而不敢贸然提前还贷，因此常常困惑于一方面负担高额利息支出、另一方面又不得不保留部分闲散资金的矛盾。这样的客户可以选择“存抵贷”。

当然，几乎每个家庭都必不可少要又一到两个活期账户，以备日常开销。那么如何提高活期存款账户的收益呢？除了存款类互转外，还有一些创新账户可以提高活期存款收益。

创新帐户提高活期存款收益

如将1万元存入七天通知存款，1年后可获取比活期存款多1万×（1.62%-0.81%）×95%=76.95元（0.81%为活期存款利率）的利息，即不会在急需用钱时为提前支取烦恼，又可享受活期存款利息2倍的收益。

不过，通知存款是有条件的。招商银行（600036.SH）万达支行营业员告诉理财周报记者，通知存款并非适合所有人，由于其利息比活期存款高，又可以保证流动性，因此门槛也相对较高。起存金额一般为人民币5万元，利率高于活期利率、低于定期利率，一天通知利率为1.08%，七天通知利率为1.62%.

理财周报记者了解到，目前通知存款有1天通知存款和7天通知存款两种，不用约定存期，支取时只需提前1天或7天通知银行、约定支取日期和金额就能支取。

每次加息，都有市民忙着去银行转存自己的定期存款，其实，银行存款并非只有定期和活期两种选择。理财专家称，定期和活期储蓄各有利弊，收益率和流动性不能兼得，如果既想获得高收益，又想解决灵活支取的问题，可以考虑介于二者之间的通知存款。

七天通知利率比一天通知利率高0.54%

这样算下来，1年期、3年期和5年期存款，应分别在38天、115天和192天内提前支取再转存就会比较划算。

当然也有人会问，到底存了多长时间适合转存呢？关于这个时间算法，该负责人给了理财周报记者一个公式：存入天数＝计息天数×（调整后利率-调整前利率）÷（调整后利率-活期利率），这里之所以用活期利率，是因为定期存款提前支取，那么已经存入的天数只能按活期利率计算利息。

另外，如果存款时间已经较长，或者是在上一次5月19日加息的时候存的，就没必要转存了。

理财周报记者在工商银行（601398.SH）北京方庄附近的网点咨询时，相关负责人表示，并不是所有人都适合办理转存，由于储蓄存款利息税将在8月15日变为5%，因此，如果是7月1日以后才存入的1年期存款，最好在8月15日支取，然后按3.33%的新利率转存一年期，按照5%的税率计税，这样1万元到期可多得税后利息40.5元，3年期和5年期分别可多得114元和189.4元。但一年期的存款如果在8月14日之前转存，考虑到所得税比较高，因此反而会有一两块钱的小额亏损。

但定期转存必须选准时机，否则会遭受不必要的损失。工商银行（601398.SH）专家提醒，一定要算好转存的临界天数，并结合自身情况，不可盲目转存，否则非但不会赚钱，还会损失利息。

年内第三次加息和减征利息税同时出台，恰逢股市的振荡，很多中产家庭又将注意力重新转移到银行存款上来。

定期转存先算好临界天数

对于无负债中产家庭，如何选择合适时机转存存款？如何在保证资金流动性的同时提高存款收益？对于有房贷压力的中产家庭，如何利用“一加一减”来进行房贷负债理财？理财周报记者走访各大银行，并采访相关理财专家后，为您解答这些难题。

中产家庭如何变相减息 2007-8-8 10:34 理财周报7月20日，央行再次以实际行动验证了市场关于加息的预测。央行决定，从21日起，金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点，由现行的3.06%提高到3.33%；一年期贷款基准利率上调0.27个百分点，由现行的6.57%提高到6.84%；其他各档次存贷款基准利率也相应调整。个人住房公积金贷款利率相应上调0.09个百分点。同时，国务院决定自2007年8月15日起，将储蓄存款利息所得个人所得税的适用税率由现行的20%调减为5%.

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