【棕榈树研究】P2P网贷行业房贷市场研究报告（三）

现金赎楼业务由于有真实交易背景，金额较小，期限较短，只要能够保证房产抵押解除瞬间不被第三人查封，几乎没有风险，只要做好过程控制风险就完全可控。因此，对于一家放款机构而言，现金赎楼业务可作为资金过桥业务的补充业务，以弥补资金过桥业务空挡期的资金闲置成本。

③ 强调过程控制

为了有效控制风险，放款机构需专门跟进业务办理，在借款流程中严控风险。借款人全权委托放款机构进行房产的公证转让、抵押、出租，放款机构获得业务的全权操作权限。并且要求一定要拿到银行批复才可进行放款。并要求借款资金专款专用，专门派人去银行确定房贷的还款账户和借款资金的赎楼用途，监督业务办理的整个过程。

④ 业务来源较多依赖房产中介

赎楼一般为短期，且业务很容易受市场房价决定。因此，对于放款机构来讲，利息收入有限。必须通过一定的业务量赚取一定收入。市场上的P2P网贷公司等放款机构一般采取与房产中介、担保公司等合作，因为此类机构有较大的客户群体和资金需求。如果建立长期的合作伙伴关系，也有利于降低风险。

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② 风险较低

●使用现金超过1个月，以后每增加15天增加1.0％

●使用现金超过20天，但在1个月内的，费率为2％；

●使用现金20天以内，费率为1.5％；

目前现金赎楼收费标准为：

根据深圳房产交易情况，现金赎楼关内一般可在10-20天内完成；关外时间稍长，一般在20-30天之间。市场上目前以非交易性赎楼居多，所以一般借款人拿到银行的授信批复，放款机构才进行放款，并且重新办理抵押登记手续约为5个工作日，时间长短上比较固定。

① 期限短，费率按照单笔收取

2、赎楼业务特点

以下两种情况都需要先垫付一部分资金，付清银行按揭余款，即赎楼款。

处于银行按揭贷款偿还期内的商品房，由于升值或者已经偿还了相当长一段时间的按揭供楼款，业主希望用该房产从银行获得更多的贷款，可以先将房产从银行赎出，然后重新抵押给银行办理红本房抵押贷款，这就是常说的“加按揭”，也需要赎楼。

b、非交易类赎楼

目前，不少处于银行按揭贷款偿还期内的商品房大量涌入二手楼市。深圳现在尚无法办理住房抵押转让登记，市民要想出售尚处于按揭期的住房，就必须到银行把余款付清，把房产证赎出，才能进行转让和买卖。这就是交易类的赎楼，这种同一套房产变更借款人，变更抵押，就叫做转按揭。

a、交易类赎楼，即用于转按揭

现金赎楼分为交易类赎楼和非交易类赎楼。

目前市场上的以现金赎楼居多，现金赎楼是指卖方将其房产转让给买方时，根据买方的申请，由放款机构以现金出资替卖方偿清原银行按揭贷款，以便顺利办理房产过户的业务。

赎楼，是指在二手房交易过程中，由第三方出资替卖方（房产出让方）归还银行贷款，解除房产抵押，赎回房产权利证明的垫资或信用服务业务。赎楼业务的方式很多，常见的包括现金赎楼、转按揭贷款担保、同名转按揭贷款担保、凭证押回执放款担保等四种。除现金赎楼外，其他三种赎楼业务都要以取得银行担保授信为前提。

1、赎楼简述

（二）赎楼业务的模式与风险

以下三种模式为市场上房贷的主流模式，但同时也衍生出其他比如房产众筹、房租借贷模式等，相关模式在文中最后将会做以简单介绍。

首付贷：即对购房者进行首付贷款，一般为购房者所购楼盘总价10-20%。该产品是互联网创新下的新生事物，目前，易居中国、搜房网、平安好房网等都纷纷推出了类似产品，瞄准首付环节。

今年，银行方面的贷款在收紧，包括按揭贷款和开发贷款。其实自2013年下半年以来，随着银行推行贷款利率市场化，银行更倾向于贷款给一些成长性好的企业，而非房地产领域。

根据用途分为交易性赎楼和非交易性赎楼两种。交易性赎楼用于房子过户，非交易性是因房价上涨为了能贷出更多的钱，如“还旧借新“。

赎楼：融资方因其经营、消费或者出售在押不动产的需要，而需要第三方代为垫资还款，而垫资方会收取业主现金赎楼费用，并要求业务签署全权委托书，由垫资方指定人员办理赎契、调证、涂销、重新抵押后的交易流程等等手续；解押后的不动产用于出售，或者再次办理经营性或消费性贷款，用出售款或新的贷款来偿还垫资方的解押贷款。

房地产抵押：是指抵押人（借款人）以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。

房产一般用于贷款的模式分三种：一是住宅、写字楼、商铺、厂房类别的抵押贷款；二是赎楼，多用于房屋买卖或者经营性贷款等；三是针对买房首付款进行的贷款。

一、房贷简介

房产抵押作为金融产品的一种，目前在国内已经非常成熟。据棕榈树统计，P2P网贷平台目前有90%以上的业务来自房产抵押借款。本文重点对现行房贷业务种类、操作模式以及中间存在的风险做以简单介绍。

文∣东媚贾尚乘（棕榈树研究员）

棕榈树研究P2P网贷行业房贷市场研究报告之赎楼业务的模式与风险（1）

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