降价促销或将频现楼市　该如何选择呢？（二）

剖析：浑水摸鱼型的促销活动在市场上并不少见。这样做的主要目的是想试探一下市场的反应，如果能通过这样的活动带来更多的购房者，开发商的目的便已达到，而不会有更进一步的优惠措施推出，但是这样的促销活动，购房者能够得到的实惠却不多。因此针对这样的促销活动，购房者一定要做到不见兔子不撒鹰，没有真正的实惠，不要轻易下定。[1][2][3] 相关热词： 促销 楼市 选择降价促销或将频现楼市 该如何选择呢？（三） 2008-3-14 11:17 理财周刊

请君入瓮型

特点：事先将房价“拔高”，而后打出降价旗号，不明就里的购房者往往会上当。

个例：近日上海外环线附近某楼盘打出“让利促销”旗号。据了解，该楼盘目前售价为9300元/平方米，对前30位购房者予以5%的优惠。但是记者发现，该楼盘在去年10月份的开盘价为8800元/平方米，开盘之后成交状况不太理想，至今仅售出三分之一，近期售价达到9300元/平方米，要比开盘时高出5.68%，虽然售楼人员解释是小区中心位置景观房，但是有“拔高”嫌疑。

剖析：这是不折不扣的虚假促销行为，虽然名义上让购房者得到了实惠，但是实际上却并不是这么一回事，这与一些服装店先提价然后标出“跳楼价”的行径毫无二致。对于这种促销活动，购房者最好敬而远之。

“望闻问切”购房是前提

广告声称在打折，但到底有没有打折，幅度有多大？……这需要购房者仔细辨别，实地考察，并进行对比。专家总结为“望闻问切”。

望：了解真实的打折信息。当然，首先要通过多种渠道了解打折楼盘的信息。记得在2005年夏季，开发商为了促销，不惜耗资在报纸上刊登大幅广告，或者通过别的途径来宣称降价促销。因此在未来的一段时间内，这样的现象将会重演。对于购房者来说，只需关注报纸、电视、网络等媒体，便可搜罗到很多打折楼盘的信息。在此需要提醒的是，要了解真实的打折信息，如附加的条件有哪些，开发商为了达到更大的广告效果，往往会把一些重要的内容如优惠条件等故意弱化处理，漏掉这些重要信息有时会让自己空欢喜一场，甚至上当。

闻：计算优惠幅度。有些楼盘打折措施往往会设计得花里胡哨，有数重大礼，让人心动不已。而此时如果头脑发热，在冲动之余草率做出决定，往往可能得不偿失，因此自己要计算一下优惠幅度到底有多大，以便心中有数。其实有些优惠措施看似诱人，但实际上经不起推敲。如目前有些楼盘推出购房送车库的优惠措施，这看似有实惠不小，但是需要注意的是，如果该小区地下室被纳入人防工程建设规划，那么所得充其量只是一段时间内的使用权，而不是一个有完整产权的地下车库。

问：打探楼盘信息。经验告诉我们，不要轻信广告内容，尤其是楼盘打折信息，因此购房者一定要进行实地调查。在实地调查过程中，也许能够获得很多开发商没有透露出来的信息，如参与打折的房源所处位置，是否靠近马路，房型设计是否存在缺陷等等。当然，在实地调查过程中，还不妨向附近的中介了解一下楼盘此前的价格，以及近期价格变化情况，还有与周边同等品质楼盘价格对比等等，对打折信息进行综合比较，防止明折暗升；同时也可以预防买到高价房而吃暗亏。

切：了解开发商打折目的。购房者不妨从各个角度打探一下，开发商到底出于何种目的而打折，是售罄尾盘结案，还是加快资金回笼速度，抑或只是试探一下市场行情等等。如果能够了解到开发商的真实目的，那么对于自己做出相应的购房决策很有帮助。如开发商是出于加快资金回笼速度的目的，他们则会真心让利，对于这样的促销活动，购房者可以放心购买。

[1][2][3] 相关热词： 促销 楼市 选择

个例：广州某楼盘近期推出促销措施，号称购房可获得9.5折的优惠。但记者进一步了解得知，打折房源只有两套，而且是在售房源中品质最差的一种，靠近一条主干道，过往的机动车发出的噪音让人难以忍受。而与此同时，附近其他楼盘早就推出优惠措施。可见开发商是借打折之名，来提高人气。

特点：明说打折，实际上只是针对少量楼层不好、房型一般的房源进行打折。开发商只想借打折来吸引人气，引起更多关注。

浑水摸鱼型

剖析：真心实意型是开发商出于加快销售速度而采取的一种优惠措施。不附带任何苛刻的条件，购房者可享受到真正的优惠。不过就目前的情形来看，“真心实意型”促销行为让利幅度不大，一般只有1%～2%的优惠。不过可以预见的是，如果未来市场行情持续平淡，不排除会有更大幅度的优惠。这在此前也有先例，如在2005年夏，上海嘉定区某楼盘为了尽快回笼资金以开发后期项目，便降价20%促销。

个例：近日上海外环线以外某楼盘宣称，只要购房便可获得9.8折的优惠。记者了解到，该楼盘并未提价，也未设置各种各样的条件，购房者不必为获得优惠资格而刻意迎合开发商，可见这是真正的让利于购房者。

特点：不附带任何条件，购房即可获得优惠。

真心实意型

记者根据目前市场的打折促销操作手法，将其分为“真心实意型”、“镜花水月型”等六种类型，并逐一对各种类型进行解析，希望对购房者在辨别各种打折促销行为时有所帮助。

那么，面对市场上众多让利、送礼等形式的打折促销活动，哪些是真正让利于购房者，哪些又是假借打折之名而无打折之实的促销行为呢？这需要购房者加以仔细甄别方能得到结果。

各种打折盘需细掂量

对此，有业内人士表示，未来新房市场上将会刮起“打折风”，开发商为了吸引众多购房者的关注，打折销售自然会成为他们的首要选择。届时，楼市将会出现各种各样的让利、送礼活动，购房者将会面临更多选择。

有专家提出，未来国家对房地产市场调控力度不会放松，同时考虑到目前各地房价已经涨至高位，因此未来再次出现快速上涨的情形不大会出现。因此在较为平淡的市场环境下，如何加快销售速度成为众多开发商必须面对的现实。

其实，这种状况与楼市交易量减少不无关系。以上海为例，据上海佑威房地产研究中心跟踪监测的数据显示，自1月17日到2月25日共有32批推盘量在5套以上的公寓（公寓是民众感受最深的产品，另外只有一、两套房源的项目不具代表性，就不统计在内）上市。所推出的6523套房源，至2月24日仅成交1478套，新推房源的消化率仅22.7%，这与以往新房源上市就被抢购一空的现象不可同日而语，也表明楼市进入了低谷。而这种状态在北京、广州、深圳等城市也是如此，从去年10月份以来，成交量低迷状况一直未得到改善。

在万科开始打折促销之后，全国各地陆续出现了打折行为。如在北京，记者便发现目前有不少楼盘也开始打折促销，如有些楼盘号称购房送豪华汽车，或者赠送车位、名牌家具家电等，甚至有些楼盘直接喊出“购房打××折”，一时间打折声四起，好不热闹。

万科开了一个头，众多开发商跟风。据了解，目前万科在珠三角、长三角以及西部成都等都已经举办了打折促销活动，打折幅度从5%到30%不等。近日又传出消息称万科准备在北京举办相同内容的促销活动。

降价促销或将频现楼市

面对日后形形色色的打折楼盘，消费者该如何选择呢？专家表示也要讲究“望闻问切”，即多了解楼盘信息、多去实地考察、多纵向比较、多计算优惠幅度等，就如同沙里淘金，反复筛选，才能获得真正的实惠。

购买打折楼盘也有讲究。专家表示，由于目前市场观望气氛较浓，对于存在资金压力的开发商来说，缓解资金压力的最好途径就是尽快将楼盘销售出去。但由于市场行情今非昔比，销售速度大大减缓，为了加快销售速度，最直接的办法就是打折促销。

剖析：对于鸡头鸡脚型的房源，即使是在房价快速上涨阶段，其售价也要比一般的房价定价低，而在行情冷清阶段，打折销售自然在情理之中。因此购房者对于这种类型的房源，不要被其较高的折扣所蒙骗，因为开发商往往会以同期销售过程中房价的最高点来进行对比，虽然折扣看似很诱人，但是实际上实惠并不大，这是其一。还有就是此类打折房源总归存在一些问题，如楼盘不好，或者位置不好，还有就是房型设计方面存在缺陷等等，需要购房者仔细辨别对比后再做决定。[1][2][3] 相关热词： 促销 楼市 选择降价促销或将频现楼市 该如何选择呢？（一） 2008-3-14 11:17 理财周刊本文摘要 未来楼市有可能步入平稳期，这对于存在资金压力的开发商来说，将会采用各种各样的促销手段，来达到加快资金回笼的目的。对于购房者来说虽然可能享受到更多的优惠，但是也要细细辨别是否真的合算。

个例：年前，位于广州珠江公园板块附近的某楼盘推出打折措施，根据朝向和楼层不同，最贵的一套单位是22000元/平方米，最便宜的一套是18000元/平方米。这个价格与10月份的24000元/平方米均价有所下调。不过通过对打折房源进行分析发现，该项目早在去年年中就已经开盘，此次打折的是尾盘，要么位于底楼，要么靠近马路，对于高层住宅来说，位于底楼的房屋采光多少会受到一些影响，而靠近马路则会受到噪音影响。此后有购房者进一步了解发现，开发商为了尽快回笼资金，所以采取打折销售的措施，来加快销售进度。

特点：在楼盘销售后期剩余的少量房源，往往被购房者叫做“鸡头鸡脚”，而业内人士则称之为尾房。尾房是挑剩下来的房源，要么所处位置不好，要么有一些“致命伤”。

鸡头鸡脚型

剖析：对于给出很高折扣的楼盘来说，看到广告语之后千万不要被几个字号很大很显眼的阿拉伯数字所吸引，而忘了看其他尤其是解释部分的内容。对于高折扣楼盘来说，开发商肯定会设置较高的条件，只有购房者全部满足这些条件，才有资格享受优惠措施。因此对于此类打折措施，购房者一定要先做推测，看看自己是否能够达到他们所设定的条件，如果不能则将注意力转向别的楼盘，不必留恋。

而在杭州，记者也看到某楼盘的打折措施中有这样一条规定：对于一次性付款者给于8折优惠。据了解，参与打折的房源大多总价超过150万元，如果能享受8折优惠措施，最少可以得到30万元的优惠，的确很诱人，但仔细想想，又有多少人能够一次性掏出150万元的现款来购房，尤其是对于那些首次置业的人来说，这种可能性小得几乎等于零。

这句广告语中为何有那么多的乘号呢？想必有经验的购房者已经看出了一些名堂，每个乘号意味着一项条件。如果要享受到最低的8.58折，只有满足所有的条件。实际情形的确如此，据了解，该楼盘设定享受最低折扣的条件是一次性付款。这对于一般的投资者来说，动辄掏出百余万元，实在是有些为难，因此很多投资者只能望“折”兴叹。

个例：去年年底，北京某酒店式公寓为了促销，曾打出这样一则广告：认购期间可享受“9.9折×9.8折×9.7折×9.6折×9.5折”优惠。根据一番换算不难发现，最低可以打至8.58折。

特点：镜中花、水中月都很美，但得不到、捞不着。开发商虽然嘴里说打折，但在实际操作过程中，会设置各种各样的条件，虽然最高折扣相当诱人，但是要享受到最高折扣，却有不小难度。

镜花水月型

降价促销或将频现楼市 该如何选择呢？（二） 2008-3-14 11:17 理财周刊

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