青岛:二手商铺投资有盲区 交易税高变现能力差

“其实买铺的人不少，许多人在等机会。”她说。（张则涛）（完）

据朱锦华讲，去年下半年周边成交的一套360平方米商铺，总价1600万元商铺，单价不到4.5万元，而周边商铺单价都在8万元水平，所以这间商铺虽然有高达100万元以上的交易税，还是很快成交。

“价格只有降到一定程度才会成交。”21世纪不动产泛海名人店店长朱锦华说，如果总投资额太高，而回报低，那投资人不如选择理财等其它投资渠道。

据青岛一位商铺持有人孙小姐告诉记者，自己在台东有间商铺，年租金接近20万元，去年底的市场价在550万元，但因急需资金，标价450万元出售，这已经算比较低的价格，但因为交易税超过100万元，所以虽然降价，但等了一个月时间，也没有找到买家。

虽说卖家得净价，买家承担交易税，但交易税高低与卖家的收益同样有直接关系。买家时刻关注的是租金回报与投资成的比值，而投资成本即包括房款也包括交易税。

买铺人不少 但在等降价

成交难，反映出商铺看上去价格上升让人心动，其实变现能力弱。

商铺投资是物业投资中的 “顶尖游戏”，相比住宅成交量一直很少。据原本在东部商圈从事商铺交易的陈先生说，之前一个好的商铺经纪人一年当中能成交两三套商铺，近年来计税价格调整后，商铺成交更难了。

正常情况下，交易税高，投资商铺靠转手交易获利很少。但一些二手商铺交易，还是靠“阴阳合同”避税获利，买卖双方向交易中心申报的成交价格往往低于实际成交价格。为杜绝这一现象，近年来我市对计税价格进行了细化，使其更接近实际成交价格。其实，中介对交易价格说不清，猜不出计税价格也是重要原因。据中介机构反映，因为计税价格调整，商铺交易税随之上升，逃税的“暗道”被一步步封堵。

获利靠逃税 “暗道”被封堵

正规交易当中，这些税都要由卖家承担。但按青岛二手房交易的惯例，通常卖家得净价，而交易税都由买家承担。此外，买家还要缴纳契税和印花税。

周志锋做了个假设，如果以200万元的价格买进一间商铺，以400万元卖出，扣除一些持有期间发生的成本之后，粗略估算应缴纳的税在160万元上下。

周志锋说，个人所得值是按物业增值部分的20%征收。土地增值税则采用累进税率，其中增值低于50%的部分，按30%征收；50%-100%的部分，按40%征收；100%-200%按50%征收；200%以上按60%征收。

据仲量联行上海和华东区研究部总监周志锋介绍，国内商业物业转让，卖家要交的税有印花税、营业税附加、个人所得税和土地增值税。个人所得税、土地增值税是以增值部分征收，其中有一些扣除项目。

二手房商铺的税中介难说清，一个重要原因是它的计算比较复杂，非专业人士一般很难搞清楚。

商铺交易税计算复杂

据了解，二手商铺流程是买卖双方先到房产交易中心过户，之后再进行价格的二次评估，并以此进行计税。在商铺过户之后，交易税到底是多少，仍不明确，事关投资收益多寡，买家当然忐忑。

“只能估计个大概值，但不敢跟客户明确承诺。”一位专业的二手商铺中介人士说，这与住宅交易不同。

除了交易税高外，最困扰中介机构及买卖双方的是交易之前，很难准确估计出商铺的交易税价格。

市场上也有个别交易税低的商铺，如在21世纪不动产泛海名人店，记者看到一套位于江西路上的商铺总价750万元，因为持有时间不长，价格上涨不大，据估算交易税在50万元以下。但多数情况下，商铺的持有时间长，换手率低，增值大，这也决定了交易税高很普遍。

简单来讲，二手商铺主要税种营业税、个人所得税和土地增值税都是按增值部分征收，与上手成交价和本次成交价之间的差额有很大关系。持有年代越长，增值越高的商铺，一旦交易，税就越高。

日前，在22世纪不动产青岛长春路店记者看到，周边一套110平方米的一层网点，房东的标价是350万元。据该店国经理推测，如果交易，这套网点应交的税会在100万元左右。

交易税挺高 中介难算清

在住宅投资受限的背景下，现在许多人把眼光投向了商铺市场，但忽视了如果想转手获利，商铺价格上涨收益中的很大一部分要交税。

年初，青岛住宅市场曾被房屋增值部分按20%征收个人所得税的政策 “惊出一身冷汗”。其实，许多人不知道在商铺、写字楼等非住宅类房地产二手交易中，一直执行这一税收政策。不光如此，土地增值税也是商铺交易的另一个重头。

“确定一些人打算投资二手商铺，但发现交易税太高，被‘吓走了’。”22世纪不动产长春路店国经理坦言。

虽说按青岛二手房交易惯例，卖方得净价，买方承担交易税，但因交易税太高，如果要成交，卖方必须在价格上做出让步。

许多人把投资眼光投向了商铺市场，却忽视了商铺交易税高的现实。如果以200万元的价格买进一间商铺，以400万元卖出，粗略估算应缴纳的税在160万元上下。

温馨提醒：随时光飞逝，岁月变迁，文章观点，准确性、可靠性、难免有所变动，因此文章观点仅供参考！