该出手时要出手！买房还在等什么？（六）

但是一般来说投资者不会付全款买房，他们会利用银行房贷业务减少投入。

购房首付一般只需总款的三成，“首付只要12万，每个月还款可以在卖房后收回。这样算下来，用12万元也能获得23万元的收益。那么，去年一年投资房产的收益就是200%，这个数字非常可观”。

房产投资是一种中长线的投资方式，但是由于现今房屋价格增长速度很快，因此也有不少投资客进行房产的短期投资。从目前来看，房产投资获取收益主要有两种方式：一是买来用于出租，其投资收益率其实就是租金回报率；二是买来用于出售，靠买卖之间的差价赚取利润，其投资收益就是价格差异。

该中介人员说道：“在目前国内没有过多投资渠道的情况下来看 房子依然是不错的增值保值的工具。”

在他的计算公式里，虽然房产交易的税费达到了11.6%之多，但从5年以上长期投资来看，一方面税收会减少，另一方面也摊薄了交易成本。况且，他还没有把房产出租的收益计算进去，而买股票和黄金，是不可能获得租金收益的。这部分租金收益，至少能抵消房贷利息的支出。

在他看来如果每年房产的增值能达到10%，就完全可以跑赢存款利息和CPI.这还是按全款买房进行的计算，如果是首付四成购房的话，投资收益能达到20%以上。[1][2][3][4][5][6][7] 相关热词： 出手 买房该出手时要出手！买房还在等什么？（二） 2008-3-21 9:34 江苏商报 周韬 董琪

■现状调查

购房者犹豫着

刚性需求始终没降

在外企上班小李对自己的要求算不上高，“在南京买套房子，谈对象，生孩子……”

可他连计划中的第一步都还没完成，“我已经看了不少楼盘，也和家人已经筹了一笔钱，可老有消息说房价要降要降，我都不知道现在该不该买房了。”

正是太多小李这样的持币待购者，毁了开发商眼中的“金三银四”售楼旺季。“每个周末来看房的人也不少，可销售量就是上不去。”一家楼盘的销售经理说道。

在南京楼市的八大板块中，城中房价遥遥领先于其他板块。然而，城中便利的交通、成熟的商业、深厚的文化底蕴还是吸引了那些具有“城中情结”的购房者。

雅居乐花园将于3月开盘亮相，上周末，该售楼处的人气丝毫不亚于同在武定门范围内的白鹭洲公园。

“我们项目的开盘时间大概在3月底4月初，首推6栋四五百套的房源，户型面积较多……”听了售楼小姐的描述，正在研究户型图的王先生很开心，从去年11月开始，他就关注该楼盘了，一直等待它的开盘。春暖花开的2008年年初，他或许将买到一套称心如意的房子。

售楼人员表示，虽然房子还没有正式开盘，但来咨询、登记的已超过千人了。有推盘计划的城中楼盘，每天都会为不少客户办理登记手续，一家楼盘现场销售经理告诉记者：“近期，售楼处接待的客户明显比春节前后多了不少，我们也感觉南京楼市明显有所回暖，因此趁机打算3月底开盘推房”，销售经理告诉笔者，此次的开盘也是一试扑朔迷离的南京楼市，看看老百姓是不是真的不买账了。

记者了解到，河西有多家开发商打算在三四月推出新房源。第七大道将于3月底推出一批房源，主力户型为75平方米的两房和102平方米的三房；银河湾。福苑也预计在3月中旬会推出两栋、近200多套新房源；而备受期待的万科金域缇香，也透露出3月底开盘的信息。 正是房源的增多让不少售楼处人气也旺了起来。记者在集庆门附近一楼盘售楼中心看到，不同于前一时间的“人迹罕至”，售楼处已有一些咨询者，更有几位在讨论签订合同事宜。

“等降价”想买不敢买

看房的人多了，南京楼市的销售成绩却没有明显的上涨。购房者看房后又担心房价会跌，“还是再等等吧” 成了大多购房者的口头禅。

业内人士认为，这与万科掀起的“降价风”吹遍全国不无关系：2007年10月20日，万科在深圳首开降价纪录，以7500元/平方米的低价推出位于深圳龙岗坪山的万科金域东郡，开盘当天售罄；12月9日，广州康王路的万科金色康苑正式开盘，开盘定价13000元/平方米均价，远远低于之前透露的20000元/平方米以上的价格；2008年1月24日，位于成都蜀都大道上的万科魅力之城四期的电梯公寓报出每平方米4600元的均价，降价幅度达到了30%；2月中旬，北京万科紫台和万科四季花城也在进行打折促销；2月21日，万科选择在元宵节对上海10个楼盘进行九五折特惠销售……

虽然专家普遍认为，“降价风”不会对南京的房价产生太大的影响。但老百姓的购房热情却被一连5个城市的 “降价风”吹得有点冷。摸不清楚形势的购房者不敢轻易出手，又陷入观望状态，再次在售楼处门口徘徊起来。而有的开发商也小心翼翼，“今年上半年南京楼市不太明朗，可能要等到第三季度，南京楼市才能真正地活跃起来。”

不同于其他板块的“一房难求”、房价高高在上，南京江北楼市出现了供大于求的局面。由于许多新的房源将要上市，江北超级大盘之间的竞争正在加剧，开发商为了吸引买房人会有更多的优惠推出。

3月1日，在年前已经打出9.4折优惠幅度的旭日上城突然宣布，3幢320多套房子全部一口价：4500元/平方米，这比原来的核价5000元/平方米要整整便宜500元。随后，苏宁地产对旗下的桥北三家楼盘 “祭”出一口价的招数：其中天润城楼盘对350套房源“一口价”定为4088元/平方米，比之前要便宜600元/平方米左右。威尼斯水城的150套房源统一价4480元/平方米，天华绿谷的50套房源统一价4188元/平方米。

眼看江北用一口价的方式促销，江宁一家楼盘随即也推出了特价房， 8套精品房源一口价5258元/平方米。虽然只是个噱头，但多少吸引了眼球。

尽管如此，南京楼市整体销售成绩仍未见明显提升。

开发商，购房者，就在这买与不买间博弈着。[1][2][3][4][5][6][7] 相关热词： 出手 买房该出手时要出手！买房还在等什么？（三） 2008-3-21 9:34 江苏商报 周韬 董琪

该出手时要出手

“楼市逆转、楼市寒冬”让不少购房者持币代购。可据“我爱我家”部分门店统计数据显示，进入3月份，南京市二手房价格不但没降，如河西龙江、城东月牙湖等区域房源仍供不应求，二手房的总体交易量也大幅上涨。和许多购房者所期待的结果不同的是，随着传统交易淡季结束，保障性住房申请标准明确，大量中等收入人群刚性购房需求再度投入房产市场。

2007年，看好的同一个房源，在两天内可能是完全不同的价格，房价的“疯狂”涨幅促使交易中频繁出现“违约”“毁约”现象。业内人士认为，进入2008年，因政策因素，房价已趋于稳定。上述现象很难再现。

而受去年年底市场观望情绪影响，二手房市场首次出现房源量大于客户量的供求“倒挂”关系。大批二手房房源投入市场。此时购房，在房源选择上可以争取更大空间。很多购房者可能曾亲身体验过2007年购房的“火爆”状况，一套性价比高的好房，供需比能超过为1：10.那时候听到购房者抱怨最多的就是，怎么昨天看的房，今天来就卖出去了。可以不夸张地说，在一些社区成熟的地段，购房人买房凭的不是房源的好坏，而是抢占房源的时间。

相对于房源紧缺的时期，现在充裕的房源是置业的理想时机。随着一手房建设用地的严格控制，新建项目早已远离了繁华的市中心区域，所以，现在购房，特别是购城里的现房，选择二手房能够抢占更多的房源优势。

■记者专访

开发商一致看涨

谈到房价，南京几家大开发商在面对记者时异常一致，从这“统一战线”给出的答复很明确：“虽然房价不会像2007年一样猛涨，但稳中有升的态势是不会变的。”

降价只是营销策略

在全国政协委员、万达集团董事长王健林看来，目前全国性大开发商降价只有万科和绿城两家。其中，万科只是尾盘降价，项目土地基本是3~4年前买的地，成本很低，楼盘也是老楼盘，降价集中在成都、深圳和上海3个城市；绿城降价更是只有上海一个楼盘。他说，可能会有一些小开发商无法承受宏观调控而跳水，但的确楼市并未出现全行业大规模的降价，他认为国内地产市场的刚性需求，决定了房价不会大幅下跌。

全国政协委员、山东经济学院房地产研究所所长郭松海直言，万科仅是微利降价，是一种企业行为，很可能就是营销策略，降价促销。“他买的地比较多，降价可能是为了回笼资金。而且万科的降价是很微利的降价，而且据报道，条件很苛刻，一个星期内放款要到位，我认为这就是企业的营销行为。楼市还不至于大范围大幅度降价。”

南京一家大地产商的销售经理也告诉记者，“目前看来，楼市正在回暖，我们会逐步取消现有的优惠。虽然每次涨幅不会太大，但楼盘今后售价肯定是会有所上调的。”

房价下调很正常

一家南京本土大型开发商认为，房屋的价格和价值是不能画等号的，并不是说降价以后房子就物有所值了。当老百姓和社会都希望房价低一点比较好，但大家忽略了性价比的问题，同样花100块钱，买到值120块钱的东西是好的，但是如果花80块钱买到了只值60块的东西，虽然价格低了但是不值。现在一些企业降价行为他们也分析过，这是一种理性回归，而不是单纯的降价。是因为以前房价涨得太高了，回归是很正常的。坚持不降价的这家开发商表态说：“作为开发商来讲，我们在保证企业客户利益的同时，降低成本，提高品质，提高性价比，这才是最根本的任务。”

另一家全国知名的大开发商，在南京选择开发的地块几乎都集中在南京的周边地区。这家开发商的中层表示，南京主城地方有限，随着城市化进程加快，周边地区被开发是必然的。买房人的购房选择也一样，主城区的房产属于稀缺性资源，价格高是必然的，反而有发展潜力的周边地区会是更好的选择。

要买就得早买

业内人士指出，买房买在最低点几乎是一个难以实现的理想状态，对于自住型购房者来说，继续观望的同时，很可能也会冒房价恢复上涨的风险。因此，从宏观来看，中国经济还会健康稳步的发展，人民币升值的速度加快，那么房价也绝对没有长期低迷的可能。在这种情况下，有刚性置业需求的广大客户，可以根据自己的经济能力切实的解决自己的问题。[1][2][3][4][5][6][7] 相关热词： 出手 买房该出手时要出手！买房还在等什么？（四） 2008-3-21 9:34 江苏商报 周韬 董琪

■现状调查

手头有房卖不卖？

捂着就能升值

房价趋于稳定，持房在手的人却有喜有忧。欠着银行一屁股债的投资者们，是否留着手上的房子，还得看自己的经济承受能力。

1999年，李先生买了一套房改房。手续费、交易费、装潢费七七八八加起来一共花了3万块钱。房子不大，一共40平方米，地处南湖蓓蕾村，现在看来不管是从房型还是年份都属于比较陈旧的，可就这样的房子现在却是个香饽饽。

2000年，李先生又存了点钱开始炒股，谁知道被套进去。本来是想在股市里赚点钱的，结果赔了夫人又折兵。于是他就动了卖掉房子，用父母的老房子结婚的念头。后来女朋友跟他说，房子肯定不能卖，跟父母住在老房子里面太挤了，我们就紧着点婚礼也不用太铺张。在未来妻子的大力支持下，他挺过了那段比较艰难的日子，婚礼就简简单单的办了一下，不过房子却留了下来。

由于一直没要小孩，所以到了2002年，他们存了几万块钱，那个时候，李先生就发现房价开始稍稍上涨了，于是，他们考虑到以后会要小孩，应该换个大点的房子了。于是，2002年底，他们买了南苑小区的房子，付了首付，余下的按揭付款。李先生说，当时他买的时候南苑小区的房子是4000元一平方米，这个价格在当时已经不算低了。李先生想到把南湖的房子以12万元的价格卖掉，他犹豫了很长时间，因为贷款需要支付不少的利息，虽然他们是用公积金贷的款，可是利息仍然不低。

想了很久，李先生还是决定日子紧点过，坚决不卖房。新房子装修好以后，他们搬了进去，旧房子以600元每月的价格租给了两个学生，那里靠近晓庄学院和审计学院，房子比较好租。2005年时，房价迅速上涨，李先生庆幸自己做了个正确的选择，他那套3万块钱买到的房改房已经升了好几倍了，这也坚定了他坚持不卖房的信心。

2007年，房价以惊人的速度上涨，现在李先生一说起这套房子就乐。他说，我现在那套房子只有8年，已经涨了十倍都不止了，现在有人想出32万元买我那套房。

买这种小户型房子的多为外地人，更多的是年轻人，由于刚刚毕业，手中没有太多积蓄，只能选择总价低的房子。江北、江宁虽然房价更低，但在上班途中花费的时间不可计量，要是上班不小心迟到了一天都白忙，如果因为上班耽误把工作丢了更是不值，所以许多上班不久，不愿意把钱花在租房上的人就会选择这种总价低的房子。市区的房子动辄上百万，这对许多人来说是遥不可及的。李先生的房子现在成了香饽饽，他并没有把房源登记到网上，也从没有找过中介公司，可是问他愿不愿意卖房的人还是很多。

现在李先生把房子以900元的价格租了出去。今年7月份他就会把租金调到1000元，李先生告诉记者。李先生说：“房子虽然只是个小套，但五脏俱全，电脑、宽带、空调全配齐了，特别适合年轻夫妻住，现在找我租的人都很多，1000已经不算多了。到今年7月份，前面的合约到期就涨价，我已经跟房客打过招呼了，他们说还愿意继续租。我买新房子钱已全部还清，现在每个月还能收入近1000元的租金。想想看，那个时候没卖真是太值了，要是卖掉什么也没有。”

李先生得意地对记者说：“这么比较一下，我媳妇当年不卖房的选择太明智了，唯一遗憾的是当年我们的婚礼过于简陋。不过我们商量好了，结婚10周年的时候我们会大办一场。”

挺不住了还得抛

王小姐今年26岁，家住在南京江北。由于大学毕业以后一直在市里面上班，交通非常不便，王小姐在市区租了一段时间的房子，每个月的工资2000块，房租800块，再交交水电，买买衣服，已经所剩无几。于是王小姐一直盘算着买房，但不好意思跟家里人要钱。

于是王小姐把租的房子退掉，每天往返于江北和市区，努力存钱准备买房。谁知她存钱的速度比不上房价的增速，房屋总价越来越高，首付也越算越高。王小姐想，房价不可能一直这样涨下去，总会有停下来的时候吧，于是，她一直坚持着，以期能存够首付款。

到了2007年，房价以疯狂的速度继续上扬，王小姐的朋友，亲戚都劝说，如果你想买套房子就赶紧买吧，你看这房子涨的。于是，王小姐东挪西凑，借了6万块，连同自己5万元的积蓄和2万元的公积金，一共13万的首付，买了汉中门一套40平方米的房子。贷款22万，本来想贷20年的，可算了一下，利息已经达到21万了。于是王小姐咬咬牙，把贷款时间压缩到10年，这样每月必须还款2649元。

王小姐每月的工资还是2000多一点，除去节衣缩食后的正常开销，每月最多余1600元，这样每月的房贷怎么还。迫于现实的压力，她把房子租了出去，还好，因为汉中门地势还不错，以1000元每月的价格房子很快就租了出去。

2007年7月，王小姐终于实现了自己有房的梦想，可是这也是恶梦的开始。她不可以再浪费一分钱，因为每月加上房租还要支付1600元的房贷。虽然买了房，可是她一天也没住上，房子成了鸡肋，食之无味，弃之可惜。她每天仍然要往返于江北——市区，上班有时候仍然会因为大桥上交通不便而迟到。算起来每月1000元的房租只够偿还银行贷款。这套房子买的到底值不值，谁也说不清。

2007年年底，王小姐离开了原来的单位，换了一份工作，她不得不开口向家人借钱。

这个时候，据说房价进入拐点，卖家买家都在观望，可是王小姐却不堪重负，她将房子原价卖出。价格上虽然没有什么问题，可是仍然损失惨重。因为未满5年的房子交易必须要交5个点的契税和1个点的个人所得税。这一转一折王小姐损失了近4万元。

像王小姐这样无法承受高额房贷的人不止一个。“把房子卖掉以后，我觉得我晚上睡觉安稳了，我再也不用因为想到快到还账日了而失眠。这些年来，我一直为了有套自己的房子而奔忙，我也拥有过自己的房子。现在，我孑然一身，可是我踏实了。可以买喜欢的东西，做喜欢做的事情了。为了房子我整整5年没出去旅游过，为了房子我整整5年去外面吃饭的时候都得计算好价格，为了房子我整整5年没敢买过一件超过500元的衣服。朋友说我傻，说房价一定会再涨，可是现在的心情只有我自己最清楚，我是真的解放了。借的钱还清了，房贷没有了。”王小姐说。

“也许我早在2005年就应该买房的，现在想想挺后悔。现在再买房，压力实在太大了。不管怎样，趁现在这段轻松的日子，我只想给自己放个大假。”王小姐最后说了这句话。（5版《核心报道》）[1][2][3][4][5][6][7] 相关热词： 出手 买房该出手时要出手！买房还在等什么？（五） 2008-3-21 9:34 江苏商报 周韬 董琪

■楼市回顾

“一房一价”

稳住南京楼市

房子好卖了，这是南京大多数开发商进入2007年后的感受。

“当时价格变脸是常事。”一位开发商的销售经理告诉记者：“今天刚对外公布价格，晚上老总们凑一块开个会，也许明天每平方米就会涨个100块钱。”

政府当然不会坐视不理，2007年5月，南京出台了“一房一价”核价新政，无疑给梦想暴利的开发商当头一棒！楼盘定价不再由开发商说了算，实际销售价格只能在物价局核定的基准价上上浮5%.新政出台后，南京房价迅速从领涨全国，到“退居二线”。

当时浦口某楼盘 “顶风作案”擅自调价。有消费者向物价部门投诉，两天前去看该楼盘时还是2600元/平方米，第二次去则涨到3000元/平方米了。按照新政，楼盘调整价格必须报物价部门审核，“这个楼盘私自调价，被投诉时就剩两套房子没卖出去了，但是并没有来审核，我们已经发了整改通知书，这两套房子在没有通过我们价格审核之前是不允许卖的。”南京市物价局掌握的资料，南京共有近200家开发企业需要办理一房一价的审核手续，对于那些没有及时申报的企业，物价部门会先发整改通知书“警告”，如果还不办理，将会采取经济处罚。“对于那些已经审核过的，我们不会不闻不问，已经建立了回访制度。”一位负责人说，比如，很多小区都有景观建设，种植各种树木、布置水景，都是开发企业的成本，我们会定期回访，看买房者到底有没有享受到这些“成本”。

随后，南京上演了一出捂盘大戏。

6月份，只有16家楼盘拿了销售许可证。7月到17日，也只有7家，其中2家别墅、1家为中低价商品房。南京当时约有180万平方米的房子被开发商捂着。如“卢龙山庄”，在今年年初就具备了上市销售的条件，但却被开发商“捂”在家中。而城东南“映山菁华”楼盘偷偷地将房子卖了100多套，却不向市民宣布开盘，就连想买房的市民要留个电话，也被售楼小姐“谢绝”。

新城市虹桥中心原本规划的商住楼是毛坯房交付，5月份开发商称要做精装修，硬是将开盘时间延迟了几个月。

7月15日，开盘的楼盘卖的却还是毛坯房。且开发商公布的开盘价格仍然让人大吃一惊，约15000元/平方米的均价和当初精装修的价格相差并不多。

因为囤房，导致商品房供求关系紧张，也导致了南京全市的二手房市场供需比都大于1.[1][2][3][4][5][6][7] 相关热词： 出手 买房该出手时要出手！买房还在等什么？（七） 2008-3-21 9:34 江苏商报 周韬 董琪

■关键因素

土地供应速度放缓

2008年的前3个月，是国土局仅公告出让4块经营性用地，其中只有一幅为居住用地。

南京市国土资源局办公室副主任杨宏炜表示，这种供应速度是根据市场情况和原先计划而把握的。该局市场部相关负责人则指出，尽管年初供地缓慢，但并不意味着接下去将集中放量。

市国土资源局公布的《南京市2008年度经营性用地供应计划》则显示：2008年我市市区经营性用地计划供应量为850公顷，其中居住用地为700公顷。

700公顷住宅供地计划中，含30公顷中低价商品房用地。按照平均1.4的容积率计算，700公顷住宅用地如果全部成功出让，总共可开发980万平方米住宅。如果以平均每套90平方米粗略估算，可建10万多套新房。

根据计划分解表，江南八区和新三区的住宅供地计划分别为330公顷和370公顷，具体为：白下区30公顷，玄武区40公顷，鼓楼区10公顷，下关区10公顷，建邺区和栖霞区各80公顷，秦淮区和雨花台区各40公顷；江宁区170公顷，浦口区120公顷，六合区80公顷。市国土局土地利用处相关负责人表示，在供应量有保证的前提下，我市土地供应布局也进一步进行了优化，主城内、外均有适量的土地供应。

根据该计划要求，中低价商品房用地、城中村改造拆迁安置房用地、产权调换房用地等保障性住宅项目用地，纳入各区分解计划中统一安排。住宅项目中，建筑面积90平方米以下的套型比例，在具体地块中予以明确，总体比例不低于70%.市国土局人士表示，将根据南京未来3年的住房保障规划纲要的要求，对中低价商品房、产权调换房等建设供地，在用地指标上优先保证。

此外，今后南京土地出让规模原则上控制在100~200亩之间，并将开发周期规定在3年左右。南京市国土局副局长丁和庚公开表示，南京将尽量减少大地块上市，“能分开的一定会分开”，这也被南京开发企业认为是年初土地供应放缓的原因之一。

“大而化小也需要规划，供应脚步自然就缓了下来。”业内人士认为，这种调控思路将使开发商变相拖长开发周期、囤地等行为受到严控。

■预期分析

房价只能“平稳”发展

“2008年下半年，南京楼市将出现供略大于求的情况。”房产管理局副局长郭宏定 “2008年南京市住房建设计划、土地供应计划”的发布会上明确表示。

《2008年南京市住房建设计划》中显示，2008年南京市各类住房上市面积预计可达1120万平米。普通住房上市总量约850万平方米，可建成上市供应江南八区约430万平方米，江宁约220万平方米，江北（浦口区、六合区）约200万平方米。此外，2008年可竣工经济适用房（含廉租房）为240万平方米。其中江南八区200万平方米，新三区（江宁、浦口、六合）40万平方米。

市房产局郭宏定副局长表示，2008年商品房市场上市量大概是850万平方米，加上经济适用房总共上市量应该在1100万平方米左右。另外我们预计今年房地产市场需求状况大概在1000万出头一点点。我们觉得2008年供求关系基本上是供应略大于需求的态势，尤其是2008年下半年体现得会比较明显。我们希望供求关系最好在1.1到1.3：1之间，我们正在努力向这个目标发展。

在郭宏定副局长眼中，供求关系平衡是房地产市场平稳发展的基本条件之一，他表示：“房地产市场平稳发展有四个基本条件，一是供求关系基本平衡；二个是结构基本合理，这个结构包括价格结构、区域结构、面积结构；第三个是价格基本平稳；第四个是各方主体逐步规范。这四个条件一直是房地产市场健康发展的标志，也是政府努力想做的工作。

郭宏定副局长在《南京市经济社会发展蓝皮书（2007~2008）》中也撰文详细分析了2008年南京楼市的走向。

郭宏定认为，今年国家宏观调控力度预计将逐步加大和深入，随着房产政策趋紧，供需双向调节不可避免，而供销关系将进一步缓解。虽然上涨态势仍然存在，但房价走势尤其是环比涨幅将趋于平稳。从不同区域房价走势来看，比较成熟的城中、城东等板块房价将继续保持趋升态势，随着人气不断聚集、配套逐步完善，河西、仙林、江宁板块的价值将进一步得到提升，但部分板块也可能出现短期调整，比如江北板块。

[1][2][3][4][5][6][7] 相关热词： 出手 买房

“2007年1月份的时候，南京房子的成交均价在4200元左右，到2007年年底，南京的成交均价就是7200元了。比如在2007年年初，买100平方米的高层房源，买入价是42万元，一次性付款，需要缴纳总房款2%的契税和总房款3%的维修基金，这是买新房需要缴的5%的税费，就是2.1万元。到11月份，房子总价涨到了72万元，如果当时交付能卖了，卖房者需要缴纳6.6％的税费，就是卖出价5.6%的营业税和1%的个人所得税，共计47520元的税，这样算下来：72万元减42万元减去2.1万元再减4.8万元，卖房者一年就能获得23.1万元的利润。这个买房者投入42万元的回报达到47.24％。”

“2007年年初之前，不管买哪边的房子，肯定都赚了。”一位中介公司的工作人员给记者算了一笔账。

房产投资的收益分析

银行储蓄 弱 小 短 相对无限 强 小 强

股票投资 强 大 短 相对有限 强 小 强

房产投资 强 小 长 有限 弱 小 强

项目名称 增值能力 风险因素 周期 供应总量 变现能力 保管难度 通用性

直观比较

房产：前几年收益20%左右，去年收益达到50%-200%.投资比较稳定，风险低，波动小，受国家政策及市场大环境影响。投资人普遍受益，差别不大。

股票：收益很难估计，可能有高收益但风险也很高。受世界经济大环境、国家政策、企业经营状况影响较大。若按投资收益“二八原则”看，80%的收益由20%的投资人获得。

存款：收益5.76%.这是整存整取5年以上的利率，是目前储蓄的最高利率，但不包括5%的利息税率，也不考虑通货膨胀及央行再次加息等因素。收益机会均等。

三种投资渠道对比

江苏商报的本组报道，正是要从这三个方面入手，解开这个复杂的迷题。

他们要等的，是政策、开发商与供需关系层面的明确信息。

正是因为这个预期的不明朗，想买房的人有如陷入迷局般等待着。

所以，不管是买房自住还是投资，首先就要看今后涨跌的预期。

到2007年10月中旬，南京二手房的挂牌量已高达42万多套，而一个月之前的统计显示，这个数字仅为“28万多套”；为了尽快让手中的房子脱手，有投资客甚至打出“愿承担交易佣金”的“广告”。随后，二手房市场的交易量也一度下降。小的中介关门歇业，大的中介公司开始另寻出路。买卖双方都在等，南京的二手房市场难得清闲。[1][2][3][4][5][6][7] 相关热词： 出手 买房该出手时要出手！买房还在等什么？（一） 2008-3-21 9:34 江苏商报 周韬 董琪专业人士计算后得出：进行5年以上的房产投资，每年房产的增值幅度若能达到10%，扣除交易税费和房贷利息后，收益完全可以跑赢存款利息和CPI.如果选择首付四成贷款买房，房产增值10%，收益就能达到20%.

8月份，南京各家银行对二手房贷款纷纷提高了门槛，越来越多的银行开始对老小二手房停止发放贷款，民生和建行对所有二手房的贷款甚至已暂停。9月份，南京住房公积金管理中心对公积金贷款政策再次做出调整，从9月1日起，对曾办理过住房公积金贷款的市民，暂不批准第二次贷款申请。夫妻双方有一方曾办理过公积金贷款的，再购房也暂不办理公积金贷款。9月底，国家关于第二套房贷款政策规定出台，规定“对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的贷款首付比例将不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍。”

政策影响最明显的，就是南京的二手房市场。

9月27日央行、银监会出台房贷新政：“二手房首付提高”。南京一家知名地产网站统计，在新政实施一个月后，有将近10家楼盘纷纷推出房源。其中尤其以河西宋都美域为代表，该楼盘早在今年上半年就计划开盘，但“一拖再拖”。而政策前，是开发商明明有房子却不赶紧卖，对此，南京市相关部门日前还出台了措施以稳定商品房价格，明确开发商“捂盘”惜售产生的成本一律不计入房价。随后的10月份，天华绿谷、七彩星城、东方龙湖湾、山水云房等楼盘纷纷开盘。

但相反的是，一些楼盘的空置率却达到惊人的60％。业内人士表示，这全是二手房的投资者所为。

据HOUSE365二手房频道总监单伟透露，从7月26日拍地至7月29日的短短3天内，整个江宁的二手房挂牌价平均涨了300元/平方米。HOUSE 365数据显示，万科拿地当日，江宁区二手房挂牌均价为5456元/平方米，到29日涨到5670元/平方米左右，这比江宁区7月份总体挂牌价（5356元/平方米）整整高出314元/平方米。其中万科牛首山“地王”附近的21世纪现代城、谭桥公寓等次新房挂牌价上涨明显。

江宁岔路口当时二手房均价应在6500元/平方米左右。一家中介公司的工作人员表示，由于地铁，万科进入等利好消息，岔路口二手房从2007年初的单价5000元直逼7000元，一些房主更开出7500元和8000元不含税的价位。还有一位武夷商城房主更是要把自己130多平方米的房子卖90万元不含税。明月港湾、天地新城等楼盘均价也达到了达到7400元/平方米，部分单身公寓甚至接近8000元/平方米。 这比一房一价中的新房价格高了不止一个档次。

2007年7月，万科成为江宁地王，该地段二手房价格随即上涨。

由于开发商捂盘，二手房在“一房一价”的政策后成了南京楼市上的抢手货。

“‘一房一价’有严格的审核制度，开发商想借机涨价很难”。但“一房一价”对商品房有约束，个人二手房源则任凭卖家报价。

“房贷新政”急刹房价

■政策力量

该出手时要出手！买房还在等什么？（六） 2008-3-21 9:34 江苏商报 周韬 董琪

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